Konut piyasasındaki düzeltme süreci dört yıl önce alıcı talebinin rekor seviyelerde düşmesiyle başladı. Adam Taggart ve gayrimenkul analisti Nick Jurly, mevcut piyasa koşullarının alıcı talebi açısından bir tür depresyon döneminde olduğunu belirtti.
Konut Piyasasında Talep Çöküşü ve Fiyatlar
Analiste göre mevcut konut satışları, bekleyen satışlar ve mortgage başvuruları 2008-2009 yıllarındaki düşük seviyelerde seyrediyor. Ancak satıcılar başlangıçta fiyat indirimi yapmaya direnç gösterdi.
Özellikle son altı ayda bu durum değişmeye başladı. Birçok satıcının finansal sıkıntıya girmesiyle birlikte bazı bölgelerde fiyatların hızla düştüğü gözlemleniyor. Bazı mülklerin, birkaç yıl önce satıldıkları fiyatın 100.000 ile 150.000 dolar altında listelendiği görülüyor.
Bölgesel Farklılıklar ve Arz Artışı
Konut piyasası şu an tarihin en parçalı yapısına sahip. Florida, Teksas, Tennessee, Georgia, Arizona ve Colorado gibi eyaletlerde arz, 2012 yılındaki kriz sonrası en yüksek seviyeye ulaştı.
Buna karşın bazı eyaletlerde fiyatlar artmaya devam ediyor ve konut kıtlığı sürüyor. Dolayısıyla ulusal bir piyasa analizinden ziyade, yerel bazda değerlendirme yapmak daha sağlıklı sonuçlar veriyor. Konut piyasası tarafında fırsatlar sadece belirli bölgelerde yoğunlaşıyor.
Borç Yükü ve Finansal Riskler
Analist Nick Jurly, yeni mortgage işlemlerinde borç/gelir oranının %39,6 seviyesine ulaştığını vurguladı. Bu oran, 2007 balon dönemindeki %38,7’lik seviyeden bile daha yüksek.
ABD hükümetinin ve Fannie Mae gibi kurumların borç verme standartlarını gevşetmesi bu durumu tetikledi. Özellikle pandemi dönemindeki FOMO (fırsatı kaçırma korkusu) nedeniyle birçok kişi, ödeyemeyecekleri yüksek fiyatlar ve faizlerle ev sahibi oldu.
Borç yükünün tarihin en yüksek seviyesine ulaşması, önümüzdeki dönemde daha fazla satıcının finansal sıkıntıya girerek mülklerini zararına satmasına neden olabilir.
Örnek Vaka Analizleri ve Fiyat Düşüşleri
Teksas’ın Forney bölgesinde 2022 yılında inşa edilen bir evin fiyatı, 388.000 dolardan 216.000 dolara geriledi. Bu durum yaklaşık %45’lik bir değer kaybı anlamına geliyor.
Benzer şekilde Atlanta’da 2023 yılında 330.000 dolara satılan bir evin şu an 190.000 dolara listelendiği görülüyor. Bu örnekler, 2017-2019 yıllarının fiyat seviyelerinin piyasaya geri döndüğünü kanıtlıyor.
Sahiplik Maliyetleri ve Faiz Kilidi Etkisi
Sadece mortgage faizleri değil, emlak vergileri ve sigorta maliyetleri de ciddi şekilde arttı. Mevcut ev sahiplerinin toplam ödemeleri son altı yılda yaklaşık %40 oranında yükseldi.
Bir dönem piyasayı donduran düşük faizli mortgage’ların (faiz kilidi etkisi) gücü azalıyor. Günümüzde %6 ve üzeri faiz oranına sahip ev sahiplerinin oranı, %3 altındaki sahiplerin oranını geçti.
Gelecek Beklentileri ve Talep Senaryosu
Alıcı talebinin kısa vadede toparlanması beklenmiyor. Kiracılar için ev almak, aylık ödemelerin %40 artması anlamına geliyor. Ayrıca demografik zayıflıklar ve doğum oranlarındaki düşüş talebi baskılamaya devam ediyor.
Sonuç olarak, düşük talep ve artan maliyet baskısı satıcıları fiyat kırmaya zorlayacaktır. Piyasadaki bu durumun bir çığ etkisine dönüşüp dönüşmeyeceği ise büyük oranda genel ekonomik verilere ve istihdam durumuna bağlı kalacaktır.