Türkiye’deki güncel konut satış verilerini değerlendiren analist Cihat Çiçek, Temmuz ayı rakamlarındaki anomalilere ve uzun vadeli konut ihtiyacına dikkat çekti.
Konut Satışlarında İkinci El Kaybı
Temmuz ayı verilerine göre Türkiye genelinde toplam 123.603 konut satıldı. Ancak bu rakamların dağılımında dikkat çekici bir değişim yaşanıyor. İlk el konut satışları önceki aya göre sadece %8,6 azalırken, ikinci el konut satışları %21 oranında düşerek 81.000 seviyesine geriledi.
Analiste göre normal şartlarda ikinci el satışların ilk ele oranla 2,5-3 kat daha fazla olması beklenir. Ancak mevcut tabloda ilk el satışların payı %34,4 olurken, ikinci el payı %65,6’da kaldı. Cihat Çiçek, bu oran bozulmasının piyasadaki dinamiklerin değiştiğini gösterdiğini savunuyor.
Kredili Satışlar ve Finansman Trendleri
İpotekli satışlar tarafında ise yükseliş trendi sürüyor. Geçen yılın Temmuz ayına kıyasla ipotekli satışlarda %24, yıllık bazda ise %30 artış kaydedildi.
Buna karşın analist, bu artışın geleneksel banka kredilerinden ziyade “Evim Evim” tarzı tasarruf finansman şirketlerinden kaynaklandığını belirtiyor. Yabancı yatırımcıların etkisi ise sınırlı kalmaya devam ediyor. Rusya, İran ve Ukrayna öncelikli olmak üzere yabancıların toplam satış hacmi genel piyasayı etkileyecek düzeyde değil.
Türkiye’nin Gelecek 14 Yıllık Konut İhtiyacı
Cihat Çiçek, yapay zeka destekli verilerle 2026-2040 yılları arasındaki projeksiyonları paylaştı. Analize göre Türkiye’nin önümüzdeki 14 yıl boyunca yıllık ortalama 700.000 ile 900.000 yeni konuta ihtiyacı bulunuyor.
Bu ihtiyacın temel nedenleri şu şekilde sıralanıyor:
- Nüfus artışı ve hane halkı büyüklüğünün 3 kişinin altına gerilemesi.
- Boşanma oranlarının artmasıyla beraber tek kişilik konut talebinin yükselmesi.
- Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak konutlar.
Analiste göre bu talebin 500-600 binlik kısmı tamamen yeni konutlardan, geri kalan 100-300 binlik kısmı ise kentsel dönüşümden oluşuyor. Dolayısıyla üretim ve talep arasındaki makasın açılmasıyla ev bulmanın giderek zorlaşacağı öngörülüyor.
Şehirlere Göre Satış Dinamikleri ve Müteahhit Stratejileri
Analistin hazırladığı detaylı Excel tablosu, iller bazında ciddi farklılıklar olduğunu ortaya koyuyor. İstanbul’da toplam 22.594 konut satılırken, ikinci el ile ilk el arasındaki oran Türkiye ortalamasına yakın seyrediyor. Ancak bazı illerde müteahhitlerin fiyat kırmaya başladığı görülüyor.
Özellikle Kocaeli, Sivas, Uşak ve Adıyaman gibi illerde müteahhit konutlarına rağbet artarken, ikinci el satışlar geriledi. Öte yandan İzmir, Eskişehir ve Bolu gibi şehirlerde ikinci el konut talebinin yükseldiği gözlemleniyor.
Müteahhit konut satışlarının yoğunlaştığı bölgeler, müteahhitlerin nakit ihtiyacı nedeniyle fiyatları aşağı çekmeye başladığı ve pes ettiği noktalar olarak yorumlanabilir.
Sonuç olarak, konut piyasasında müteahhitlerin fiyat politikaları ve kentsel dönüşüm hızı, önümüzdeki dönemde hangi bölgelerin öne çıkacağını belirleyecektir.