Türkiye konut piyasasında fiyatlar reel olarak gerilese de ev sahibi olmak her geçen gün zorlaşıyor. Yatırım 101, son veriler ışığında konut piyasasındaki yapısal sorunları ve finansman krizini analiz etti.
Konut Satışlarında Finansman Krizi
Ağustos ayı verilerine göre Türkiye’de 127.410 adet ev satıldı. Ancak bu satışların sadece %17’si konut kredisiyle gerçekleşti. Satışların %83’ünde banka finansmanı kullanılmadı. Bu durum, evlerin büyük oranda nakit gücü olan kişilerce alındığını gösteriyor.
Öte yandan, ev fiyatları enflasyondan arındırıldığında son bir yılda %6,5 oranında geriledi. Fiyatlar reel olarak ucuzlamasına rağmen, maaşlı çalışanlar için ev sahibi olmak imkansız hale geldi. Analiste göre sorun evin fiyatında değil, o fiyata ulaşacak finansman köprüsünün yokluğunda yatıyor.
Kredi Maliyetleri ve Alım Gücü
Günümüzde ortalama bir konutun fiyatı 5 milyon lira civarında seyrediyor. 1 milyon lira peşinatla 4 milyon liralık bir kredi çekildiğinde, aylık %2,99 faizle taksitler 123.000 lira seviyesine ulaşıyor. Bu tutar, ortalama 30-35 bin liralık kira bedelinin yaklaşık 4 katı.
Buna karşın, bankalar taksitin hane gelirinin yarısını geçmesini istemiyor. Dolayısıyla bu krediyi alabilmek için hane halkı gelirinin aylık 250.000 lira olması gerekiyor. Yatırım 101, faizler %2 veya %1,5 seviyesine inse bile taksitlerin hala kiranın iki katından fazla olacağını belirtiyor.
Konut Piyasasında Arz ve Talep Dengesi
Sektörde iki farklı görüş hakim. Bir kesim yıllık 800.000 konut ihtiyacına karşın üretim yetersizliğini yani arz eksikliğini vurguluyor. Diğer kesim ise asıl sorunun alım gücü olduğunu savunuyor.
Analiste göre her iki grup da haklı ancak farklı piyasalardan bahsediyorlar. Satılık piyasasında fiyatların reel olarak gerilemesi ve ikinci el satışların %19 düşmesi, alıcı bulamayan bir piyasaya işaret ediyor. Ancak kiralık piyasasında durum farklı. Özellikle İstanbul’da kiralık ev yetersizliği sürüyor.
Ev Sahipliği ve Servet Transferi
Türkiye’de ev sahipliği oranı 2025’te %57’ye yükseldi. Ancak 2014’teki %61’lik orana bakıldığında, 11 yılda yaklaşık 3,5 milyon kişinin ev sahipliğini kaybettiği görülüyor. Türkiye’de ev almak artık bir tercih değil, bir sigorta veya özel emeklilik planı olarak görülüyor.
Türkiye’de ev artık maaşla alınan bir varlık olmaktan çıkıp, servetle alınan bir varlığa dönüştü.
Ortalama bir ev, bir hanenin 12,6 yıllık toplam gelirine denk geliyor. Eğer gelirle %20 tasarruf edilirse, bu süre 63 yıla kadar çıkıyor. Bu durum, ev sahipliğinin çalışarak ulaşılan bir hedef olmaktan çıkıp aileden kalan bir devra göre şekillendiğini kanıtlıyor.
Ev Alırken Kullanılacak 3 Kritik Hesap
Yatırım 101, ev almayı düşünenlerin şu üç hesaplamayı yapmasını öneriyor:
- Kira Çarpanı: Ev fiyatının yıllık kiraya bölünmesiyle bulunur. Türkiye ortalaması 13-17 yıl arasındadır. Çarpan 20’nin üzerine çıktığında kirada oturmak, ev sahibi olmaktan daha mantıklıdır.
- Taksit Yükü: Aylık taksitlerin hane gelirinin %35-40’ını geçmemesi gerekir. Bu oran aşıldığında hane kırılgan bölgeye girer.
- Metrekare Hesabı: Birikimlerin lira yerine metrekare cinsinden ölçülmesi önerilir. Son bir yılda mevduat getirileri konut artışının üzerinde olduğu için birikim yapanlar metrekare bazında zenginleşti.
Gelecek Senaryoları ve Riskler
Kredili satışların piyasadaki payı şu an %17 civarında. Analiste göre bu oran %25-30 seviyelerine tırmanmaya başlarsa, finansman köprüsü yeniden kuruluyor demektir. Bu durum, fiyatların reel olarak gerilediği dönemin sona ereceğini ve yükselişin başlayacağını gösterir.
Sonuç olarak, mükemmel zamanı beklemek yerine kira çarpanı ve taksit yükü gibi kişisel veriler üzerinden strateji belirlenmelidir. Özellikle kredili satış oranlarındaki artış, piyasanın yönünü belirleyecek temel gösterge olacaktır.