ABD konut piyasasında ciddi bir talep depresyonu yaşanırken, analist Adam Taggart ve konut uzmanı Nick Jurley, piyasadaki yapısal bozulmaları ve fiyat düşüşlerini analiz etti.
Konut Piyasasında Talep Depresyonu
Nick Jurley’e göre ABD konut piyasası, şu an dördüncü yılında olduğu bir talep depresyonu sürecinden geçiyor. Satış rakamları ve konut kredisi başvuruları, 2008 krizinden bile daha düşük seviyelere gerilemiş durumda.
İlginç olan nokta, 2008’de işsizlik oranı %10 iken bugün %4 seviyelerinde olmasıdır. Buna rağmen, nüfus artışına rağmen talep tarihsel olarak en düşük seviyelerinden birini yaşıyor. Özellikle 2026’nın son çeyreği itibarıyla yüksek kredi oranları ve yüksek fiyatlar talebi daha da baskılıyor.
Arz Artışı ve Bölgesel Fiyat Düşüşleri
Ulusal ortalamalar fiyatların sabit olduğunu gösterse de, Jurley’e göre bu durum yanıltıcıdır. Kuzeydoğu ve Orta Batı’daki arz sıkıntısı ortalamayı yukarı çekiyor. Ancak Güney ve Batı bölgelerinde arz, pandemi öncesi seviyelere dönmüş durumda.
Bazı büyük piyasalarda son dört yılda çift haneli düşüşler gözlemleniyor. Özellikle şu şehirlerde ciddi değer kayıpları mevcut:
- Austin, Texas: %27 düşüş
- Port Charlotte, Florida: %22 düşüş
- Cape Coral, Florida: %17 düşüş
- Phoenix: %11 düşüş
Analiste göre, bazı satıcılar zirve fiyatların 100.000 ile 200.000 dolar altında satışlar yapmak zorunda kalıyor. Bu durum, alıcılar ve yatırımcılar için son 10-15 yılın en büyük fırsat penceresini yaratıyor.
Bölgesel Ayrışma ve AI Etkisi
Konut piyasasında ciddi bir kutuplaşma yaşanıyor. San Francisco ve New York gibi bölgelerde fiyatlar yükselmeye devam ediyor. Jurley’e göre bu durumun temel nedeni, yapay zeka (AI) patlaması ve finans sektöründeki yüksek gelirli çalışanların bu bölgelere yönelmesidir.
Ancak genel tablo karamsar görünüyor. Reventure’ın 2027 fiyat öngörüleri, birçok bölgede düşüşün süreceğini gösteriyor. Özellikle Washington eyaletinde önümüzdeki 12 ayda %6,7 oranında bir fiyat düşüşü bekleniyor. Colorado’da ise arz, son 5 yılda neredeyse üç katına çıkarak 34.000 konuta ulaştı.
Erişilebilirlik Sorunu ve Psikolojik Bariyerler
Denver örneğinde, konut kredisi ödemelerinin gelire oranı %40 seviyesine çıkmış durumda. Uzun vadeli ortalamanın %33 olduğu bir piyasada, bu durum fiyatların hala çok yüksek olduğunu kanıtlıyor.
Analiste göre, emlakçılar “arz düşük olduğu için talep düşük” anlatısını sürdürse de, 2026 sonu itibarıyla arzın hızla artması ancak talebin düşmeye devam etmesi, asıl sorunun fiyatlar ve faiz oranları olduğunu gösteriyor.
Birçok satıcı hala dört yıl önceki fiyatları bekliyor. Ancak bu durum, ancak piyasada kalma süresi uzadığında ve alıcılar teklifleri reddettiğinde kırılıyor.
Kredi Oranları ve Kilitlenme Etkisi
Geçmişte ev sahiplerini satıştan alıkoyan %3 altındaki düşük kredi oranları artık bir azınlığa dönüştü. 2026’nın ikinci çeyreği itibarıyla, %6 ve üzeri kredi oranına sahip olanların sayısı, %3 altı oran sahiplerini geride bıraktı.
Özellikle Florida ve Tennessee gibi Güney eyaletlerinde kredi oranı kilitlenme etkisi daha düşük. Buna karşın Kaliforniya’da %3 altı oran sahipleri hala çoğunlukta olduğu için fiyat düzeltmeleri daha yavaş gerçekleşiyor.
Sonuç olarak, 30 yıllık sabit konut kredisi oranlarının %7,4 - %7,5 seviyelerinde seyretmesi, zamanla daha fazla ev sahibini gerçekçi fiyatlarla satış yapmaya zorlayacaktır.