ABD konut piyasasında ciddi bir durgunluk yaşanırken, analist Adam Taggart ve konut uzmanı Melody Wright, piyasanın yönünün aşağı olduğu konusunda hemfikir. Wright’a göre mevcut durum, geçmişteki küresel finansal krizden daha sancılı bir sürece evrilebilir.
Konut Piyasasında Alıcı Eksikliği ve Fiyatlar
Melody Wright, konut piyasasının şu an adeta donmuş durumda olduğunu belirtiyor. Analiste göre satış sezonu herkes için büyük bir hayal kırıklığıyla sonuçlandı. Özellikle alıcıların piyasadan çekilmesi, fiyatların gerçek değerini bulmasını engelliyor.
Wright, piyasanın ikiye bölündüğünü savunuyor. Güney ve Batı bölgelerinde satış hacmi artsa da, bu durum fiyat düşüşlerini beraberinde getiriyor. Buna karşın Kuzeydoğu ve Orta Batı’da satışlar düştüğü için fiyatlar olduğundan yüksek görünmeye devam ediyor.
Konut Fiyatları ve Likidite Sorunu
Ulusal ortalama fiyatlar henüz sert bir düşüş göstermemiş olabilir. Ancak Wright, liste fiyatlarının yaklaşık sekiz aydır yıllık bazda düştüğünü vurguluyor. Case-Shiller verileri yıllık bazda düşüş göstermese de, satış sezonunda aylık bazda gerilemeler yaşandığını belirtiyor.
Analiste göre piyasadaki en büyük sorun erişilebilirlik krizi. Sadece çok zenginlerin işlem yapabildiği bir piyasa oluştu. Bu durum, düşük hacimli işlemlerin fiyatları yapay olarak yukarıda tutmasına neden oluyor. Ancak konut piyasası genelinde sistemin kırıldığı görülüyor.
Temerrüt Riskleri ve Foreclosure Beklentileri
Wright, özellikle Mayıs ve Nisan aylarında hacizlerin (foreclosure) yıllık bazda %26 ve %14 oranında arttığına dikkat çekiyor. Bu artışın temel nedeni, FHA kayıp azaltma programlarına getirilen yeni kısıtlamalar.
Wright’a göre, borç yapılandırma planlarına giren kişilerin %50’si, deneme ödemelerini yapamadıkları için bu planların dışında kalıyor.
Bu durum, ciddi temerrüt oranlarının yükselmesine yol açıyor. Ayrıca, yaklaşık 7 milyon borçlunun öğrenci kredisi ödemelerine geri dönmesi, sonbahar döneminde piyasayı daha da zorlayacak. Özellikle 4. çeyrekte çok daha fazla zorunlu satış (distressed sales) yaşanması bekleniyor.
Kurumsal Alıcılar ve Devlet Müdahalesi Senaryosu
Geçmiş krizlerde kurumsal yatırımcılar piyasayı desteklemişti. Ancak Wright, bu kez kurumsal alıcıların aynı rolü üstlenmeyeceğini öngörüyor. Bunun yerine, hükümetin uygun fiyatlı konut programları aracılığıyla devreye girmesi gerekebilir.
Analist, özellikle aşırı inşaat yapılan bölgelerde boş konutların artmasının bir güvenlik sorunu yarattığını savunuyor. Bu noktada devletin, belediyeler veya kontluklar üzerinden bu mülkleri satın alabileceğini belirtiyor.
Gelecek Dönem Riskleri ve Beklentiler
Wright’a göre, 2027’nin ilk çeyreğine kadar haciz satışlarında belirgin bir artış görülecek. Ancak bu süreçte düzenleyici kurumların veya eyalet genel savcılarının müdahale ederek hacizlere geçici durdurma (moratoryum) getirebileceğini öngörüyor.
Sonuç olarak, piyasadaki temel belirleyici faktörler faiz oranları ve alıcıların yeniden piyasaya dönüp dönmeyeceği olacak. Özellikle temerrüt oranlarındaki mevsim dışı artışlar, krizin derinleşebileceğinin en güçlü sinyali olarak değerlendiriliyor.