Konut piyasasında fiyatların nominal olarak artmasına rağmen reel bazda değer kaybettiği bir dönemden geçerken, Selçuk Geçer konut fiyatları ve yatırım stratejileri üzerine kritik değerlendirmelerde bulundu.
Konut Fiyatları ve Reel Kayıp Senaryosu
Merkez Bankası’nın Temmuz ayı verilerine göre konut fiyatları aylık %1,5, yıllık ise %25 oranında artış gösterdi. Ancak Selçuk Geçer, bu rakamların yanıltıcı olduğunu savunuyor. Çünkü aynı dönemde yıllık tüketici enflasyonu %31,75 olarak gerçekleşti.
Bu durum, konut fiyatlarının enflasyonun yaklaşık 7 puan gerisinde kaldığını gösteriyor. Analiste göre konutlarda reel kayıp %5,1 seviyesinde seyrediyor. Özellikle dikkat çekici olan nokta, bu reel değer kaybının tam 8 aydır kesintisiz sürmesidir.
Şehirlere Göre Konut Fiyatları ve Kira Farkları
İstanbul konut piyasası diğer illerden ayrışmaya devam ediyor. Temmuz ayında İstanbul’da fiyatlar %2,7 artarken, Ankara’da %2,2 ve İzmir’de %0,5 artış kaydedildi. Buna rağmen İstanbul’daki artışlar da resmi enflasyonun altında kalıyor.
Kira tarafında ise ilginç bir tablo hakim. Ağustos ayı kira artış tavanı %31,90 olarak belirlendi. Ancak yeni kiracı kira endeksi Temmuz ayında yıllık %28,4 artarken, eski kiracılarınki %31,75 oldu. Dolayısıyla yeni kiracılar, eski kiracılara göre daha avantajlı bir konumda bulunuyor.
Dolar ve Altın Bazlı Konut Değerlemesi
Selçuk Geçer, İstanbul’daki 100 metrekarelik ortalama bir evin değerini farklı varlıklarla kıyaslıyor. Ev fiyatları dolar bazında tarihi zirvesinde yer alsa da son 3 yıldır yatay bir seyir izliyor. 2024’ün 3. çeyreği itibarıyla bu değer 189.000 dolar civarında.
Öte yandan altın bazlı bakıldığında tablo tamamen değişiyor. 2023 yılında aynı ev için 2911 gram altın gerekirken, bugün 2034 gram altın yeterli oluyor. Bu durum, altın tutanların konuta karşı yaklaşık %30 oranında bir avantaj yakaladığını kanıtlıyor.
İnşaat Sektöründeki Çelişkili Veriler
Sektörde üretim artarken güvenin azaldığı bir muamma yaşanıyor. İnşaat malzemeleri üretiminde ciddi artışlar var. Örneğin beton ürünlerinde %21,7, mermer ve granitte %13,5 artış görüldü. Ancak yeni alınan inşaat işleri endeksi 3,9 puan düşerek 79,1’e geriledi.
Satışlar tarafında ise ipotekli satışlarda %72,1’lik sert bir artış dikkat çekiyor. Faizlerin yüksek olduğu bir ortamda bu artışın yaşanması, yatırımcıların gelecekteki enflasyon ve kur artışına karşı şimdiden borçlanma stratejisi izlediğini gösteriyor.
Konut Piyasasında Oluşan Üç Kritik Fırsat
Analiste göre piyasadaki sıkışmışlık, önümüzdeki dönemde ciddi fiyat hareketlerini tetikleyebilir. Selçuk Geçer bu durumu üç ana fırsatla açıklıyor:
- Faiz İndirimleri: Faizler düştüğünde kredi maliyetleri azalacak ve baskılanan talep aniden ortaya çıkacaktır.
- Kur Hareketleri: Dolar bazlı fiyatlama ve inşaat maliyetleri nedeniyle, olası bir kur kırılması konut fiyatlarını hızla yukarı taşıyabilir.
- Altın Avantajı: Altın sahipleri konuta karşı zaten %30 avantajlı. Ons fiyatlarının yükselmesiyle bu avantaj daha da büyüyebilir.
Selçuk Geçer, TL borçlanma imkanı olanlar için mevcut pahalı borcun, gelecekteki enflasyon ve kur artışı karşısında reel olarak ucuzlayabileceğine dikkat çekiyor.
Sonuç olarak konut piyasasının yönü; faiz indirimlerinin zamanlaması, döviz kurundaki seyir ve altın fiyatlarındaki küresel trendlere bağlı olarak şekillenecektir.